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부동산 사고 알면 부자된다

<전준우> 저 | 매일경제신문사

: 2010-04-28

: ePub

: 3 M

: 보유3, 대출0, 예약중0

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다양한 부동산 사고를 정리하고 이를 대비할 수 있는 방법을 제시함으로 부동산의 진정한 고수를 만들어 줄 수 있는 책이다. 이 책은 법원경 매 거래를 통하여 부동산 재테크를 잘할 수 있는 경우의 수를 집대성한 사례집으로 정부간행물 및 법원판례 등에서 발췌한 다양한 사례를 예 측가능한 부동산 사고들에 따른 유형으로 분류하여 정리하고, 그에 대한 분석 및 해설을 케이스별로 정리했다. 또한 부동산에 대한 법률적 가 치분석인 권리분석이외도 상권분석과 입지분석에 따른 부동산에 대한 경제적 가치 분석에도 중요한 팁을 제공하고 있다.

Part 01 부동산 사고(事故)란?
부동산 투자(investment)·투기(speculation)·사고(accident) / 부동산 사고의 유형(類型) / 재산을 모으는 것보다는 지키는 것이 어려워 / 거래방법을 잘못 선택하여 발생하는 부동산 사고의 유형 / 주택 임차보증금을 떼이는 사고 / 점 포(상가)/사무실(오피스텔 포함) 임차보증금과 권리금을 떼이는 사고 / 재건축·재개발에 따른 거래사고 / 아파트 및 상가 분양권(입주권)에 따른 부동산 거래 사고 / 부동산 법원경매·공매입찰에 투자자가 직접참여 한 경우에 발생한 사고 / 위법·불법·탈법 무자격자를 통한 거래 로 발생한 부동산 사고 / 분양사기(詐欺)에 의한 부동산 사고(事故) / 부동산 사고를 막을 수 있는 해법(解法)을 찾으면 부자된다 / 부동산 사업자가 갖춘 사고에 대한 구제제도

Part 02부동산 거래관련
주택임대차란 무엇을 의미하는 것인가? / 다른 사람의 부동산을 빌리는 임대차계약체결 시 유의할 사항은? / 부모가 계약체결한 주택임대차 계약의 법적성격? / 주택임대차보호법의 적용을 받은 주 거용 건물이란? / 법인(法人) 임차인의 경우 주택임대차보호법 법적용 여부? / 특별한 법인(法人)이 임차인인 경우? / 임차인이 외국인 경우 보호대상 여부? / 주거용 건물과 비주거용 건물의 판단 기준은? / 임차 주택에서 거주만 하고 주민등록신고를 하지 않았을 경우에 임차권이 보 호를 받는 지 여부? / 담당공무원의 착오로 주민등록부 지번이 틀리게 등재된 경우 임차권이 보호를 받는지 여부? / 건물(주택 및 상가)의 지 번이 잘못 등재된 경우에도 보호를 받는지 여부? / 배우자만 주민등록을 등재한 경우 대항력 및 대항권 유지는? / 임차인이 일시적으로 퇴거 를 했다가 다시 전입(재전입)을 한 경우는? / 연립주택, 다세대주택, 다가구단독주택 등에 주민등록을 등재 시 유의할 점은? / 주민등록신고 (등재) 이전에 주택의 소유권이 넘어 갔을 경우(매매, 교환 등)에 기존 임차권의 운명은? / 확정일자는 무엇이며, 어떻게 받는 것인가? / 임 차보증금의 반환이란? / 새 집주인이 재력이 없어 전 집주인에게 보증금을 청구할 수 있는지? / 사실혼 관계에 있는 배우자의 임차보증금 상속 여부? / 임차보증금 지급을 ‘약속어음’으로 공증할 경우? / 세입자의 경매신청 ⇔ 임차권에 기한 경매의 경우? / 소액보증금의 보호범위 는? / 임금채권(노임)과 소액임차보증금의 배당순위는? / 배당요구를 하지 않은 소액임차권자의 권리는 어떻게 처리하는가? / 보증금을 소액으 로 감액한 경우? / 동일주택에 여러 명의 소액임차인이 있는 경우, 보증금액의 배분(배당에 따른)문제? / 소액보증금 보호를 받기 위해 임대 차 계약을 나누어 쪼개는 경우? / 임차인으로부터 전차한 소액전차인의 우선변제권? / 보증금 증액분에 대한 대항권 여부? / 임대보증금의 감 액청구이란 무엇을 의미하는 건지? / 보증금 증액 제한은 언제든지 가능한가? /주택임대차 기간은? / 임대차계약의 갱신은? / 임대차의 묵시 적 갱신과 기간의 주장은? / 계약기간 전에 방을 빼서 보증금을 받을 수 있는지? / 주택의 매매는 임대차를 깬다는 법언(法諺)을 깰 수 없다 는 것은? / 대지에 대해서만 선순위 저당권이 있는 경우의 법원경매 시 주택임차인의 권리는? / 집주인이 임차인을 일시 퇴거시키고 저당권을 설정한 경우는? / 임차인(전대인)과의 임대차계약인 경우 대항력의 순위 ⇔ 전대차 / 명의신탁된 집의 경우 임차인의 권리는? / 주택의 하자 (흠결)로 인해 손해가 발생한 경우의 손해배상? / 방을 비운 뒤에도 임대차 보증금 안주면 이자를 지급해야 하나? / 임차주택이나 전세 집에 비가 새면 임차인은 어떻게 해야 하나? / 가압류등기된 후에 주택에 입주한 세입자의 처지는 어떻게 되고 그 권리가 보호가 되나? / 가압류, 압류, 저당, 근저당등기된 주택 또는 상가건물을 임차하는 방법은 있는 것인가? / 문제(하자) 있는 집을 중개한 부동산 중개업자의 책임한 계? / 월세를 선납하고 계약기간이 만료되기 전에 방을 빼면 선납한 월세를 임대인으로부터 반환받을 수 있는지 여부? / 세든 집에 불(火災) 이 났을 때의 책임의 한계? / 세대 합가(合家)에 따른 문제점

Part 03Question & Answer
주택임대차보호법의 목적 / 주택임대차보호법(또는 상가건물임대차보호법)의 주요 내용 / 주택임차인이 법인인 경우 / 주택임차인이 법인인 경우 / 주택임차인이 외국인 인 경우 / 공부상 용도는 공장이나 현재 주거용도로 사용하는 경우 / 주택의 일부를 점포로 개조한 경우 / 비주거용건물의 일부를 주거로 사용 하는 경우 / 임대기간 중에 비주거용건물을 주거용(주택)으로 개조한 경우 / 임차하려고 한 주택이 미등기건물인 경우 / 동거가족만 전입신고 를 한 경우 / 임차인이 점유보조자를 통하여 점유하는 경우 / 전입신고를 잘못한 경우 - 임차인 잘못 / 공무원의 실수로 주민등록기록원부인 주민등록부가 잘못 작성된 경우 - 행정관서의 잘못 / 건물의 실제 동(棟)표시가 공부와 다른 경우 / 주민등록상 동호수 표시가 기재되지 않은 경우 / 두 필지 위에 축조된 다가구용 단독주택의 전입신고 / 일시적으로 다른 곳으로 주민등록을 전출한 경우 / 임차주택에 입주한 후 전입신 고 전에 저당권이 설정된 경우 / 가압류등기가 된 주택을 임차한 경우 / 임차주택에 대하여 ‘소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기(매매예 약가등기)’나 ‘처분금지가처분’이 된 주택을 임차하여 대항요건(임차권3대대항요건)을 갖춘 경우 / 후순위 저당권자(집행신청채권자/경매 신청채권자)가 경매를 신청하였고, 경매신청 저당권보다 선순위 저당권이 존재하여 대항권이 없는 임차인의 권리 보호방법은? / 대항요건 구 비 후 임차주택이 다른 사람에게 양도된 경우 / 임차권의 양도와 대항력 ⇒ 임차권의 전대차(轉貸借)에 의한 경우 / 대항력이 없는 주택임차인 의 임대보증금 회수 / 조부(祖父) 가압류된 주택을 양수한 사람(제3취득자)과 임대차계약을 체결한 경우와 특별한 경우 / 확정일자 부여받는 (갖추는) 방법 / 경매신청기입등기(압류) 후 확정일자를 부여받은 경우 / 확정일자부 갖춘 계약서를 분실하였을 경우 구제방법? / 확정일자부 갖춘 임차인이 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우 / 대항요건과 확정일자를 구비한 후 저당권이 설정된 경우를 겸유권자라고 한다던데 보다 더 상세한 설명 / 임차권의 확정일자일과 저당권설정등기일이 같은 날짜인 경우 ⇔ 임차권과 저당권의 권리 발생일이 동일 일자(같은 날)인 경 우 / 전입신고일과 저당권설정등기일이 같은 날짜인 경우 ⇔ 임차권3대대항요건을 구비한 날과 저당권설정등기일이 동일일자면 어떤 권리가 더 빠른가? / 주택(상가)임차권의 확정일자와 같은 날짜에 수 개(여러 개)의 저당권이 설정된 경우 / 저당권자에 우선하는 확정일자부 임차인 이 여러 명 있는 경우 / 소액임차인에 대한 규정의 개정 경과 / 소액임차인의 우선변제권 행사요건 / 한 채의 주택에 소액임차인이 여러 명 있 는 경우 / 처와 남편 명의로 소액임대차계약서가 별도 작성된 경우 / 부동산 경매절차상 매각허·부결정일(매각기일경락선고일) 이전인 첫 매 각기일 이전에 집행법원이 게시공고 한 ‘배당 요구의 종기’까지 배당요구를 하지 않은 소액임차인의 경우 / 보증금을 소액으로 감액한 경 우 / 확정일자 갖춘 소액임차인 경우 / 임차인으로부터 주택을 전차한 경우 ⇔ 전대차도 이전의 임대차의 요건에 준함 / 전대차에 대하여 주택 의 임차권자가 경매절차에서 우선변제권 행사절차 / 선취득 대항권 있는 확정일자부 임차인이 배당요구의 종기도 지나고 매각 허·부결정기일 이후에 배당요구를 한 경우 / 확정일자부 임차인이 배당요구의 종기까지 우선배당청구권 행사를 한 후 첫 매각이 있고 매각허·부결정기일(선 고)전에 주민등록을 다른 곳으로 전출(옮긴)을 한 경우 임대기간 2년 미만의 임대차계약 체결이 가능한지 여부 / 임대기간 만료와 계약갱신 / 계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하는 경우의 대항력 및 우선변제권 /
인상된 보증금영수증에 확정일자를 받은 경우와 우선변제권 / 주택의 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 경우 / 공유자 중 일부와 주택임대차계약을 체결한 경우 / 공유자 및 건설임대주택의 임차인의 우선 매수권 / 임대인의 동의없이 주택전대차계약을 체결한 경우 / 주택의 건부지인 대지(垈地)에만 저당권이 설정된 후 그 지상에 신축된 주택을 임차한 경우 / 주택(또는 상가건물 등) 임대차계약 체결 시 유의할 사항 / 주택임차인에 대한 인도명령신청 및 결정과 강제집행 / 임대보증금 의 감액청구 / 제3취득자와 임대차계약을 체결해도 되나요? / 전세기간 중에 집주인이 바뀔 경우에는 어떻게 해야 하나요?

Part 04CASE별 권리분석(NKD천재분석기법)·판례&법리해설-129가지 사례분석
부동산 권리분석도식기법(NKD)이란? / 부동산 권리분석도식기법(NKD)의 특성 / 부동산 권리분석도식(NKD)기법 사용에 따른 기대효과(Expected effect) ⇔ 국고(國庫)절약의 효과 기대!

부록
내집 마련 재테크
- 내 집 마련의 꿈 / 주택을 세를 얻을 때나 구입 시 주의 할 사항 / 아파트입주권 분양을 잘 받는 요령 / 땅(부지)을 구입할 때의 유의 할 점
- 부동산 법원경매 용어

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